뉴욕 맨해튼 부동산이 우상향을 못하는 이유.

미국은 결정적으로 실거주 1주택도 많은 재산세를 징수합니다. (매매가의 1~2.5%) 거기에 추가로 유지관리보수비(HOA fee) 로 제 2의 보유세를 또 걷어요. 주마다 다르지만 대략 매매가의 3퍼센트에 해당하는 금액을 매년 징수합니다.

551 West 21st Street #3A in West Chelsea, Manhattan | StreetEasy

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이런 매물 보시면 , 맨해튼 첼시라는 최상급지에 80평대 콘도가 달랑 400만달러라는게 이상해서 보시면

재산세랑 HOA fee 가 매달 8000 달러입니다.

50억짜리에 달마다 1000만원 고정으로 빠져요.

저걸 20퍼센트 다운페이먼트 깔고 30년 모기지로 사면, 달마다 3만달러씩 30년 완납하고도 달마다 1000만원 보유비에요.

그래서 다들 매매 안하고 렌트사는거에요. 렌트비는 14000~17000 달러.

price history 보시면 예전에는 500만 달러 부르다가 지금은 400만 달러에 팔려고 애쓰고 있죠.

그래도 덥석덥석 안사요.

2016년도 보다 매매가가 거의 오르지를 않죠.

그리고 판매자 구매자들이 대부분 개인이 아니고 부동산 회사들입니다. Cocoran 이런데

수익률이 떨어지니 개인들이 잘 안사죠.

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250 East 53rd Street #1801 in Turtle Bay, Manhattan | StreetEasy

다음 매물은 맨해튼 미드타운의 199만달러 짜리 40평대 콘도인데요.

이것도 매매가가 굉장히 싸게는 느껴지지만,

재산세랑 HOA fee 가 매달 4500달러 가량 나옵니다.

저걸 다운페이먼트 20퍼센트 깔고 30년 모기지로 사면 달마다 15000달러 넘게 내고 완납해도 달마다 4500달러 내야됩니다.

렌트비는 7300~8000달러 정도네요.

price history 보시면 2007년도에는 275만 달러 부르다가 지금은 199만 달러에 사달라고 조르고 있죠.

대신 뉴욕은 렌트비(월세)가 비싸잖아? 하실까봐 말씀드리면.

County Employment and Wages in New York City — First Quarter 2022 : Northeast Information Office : U.S. Bureau of Labor Statistics (bls.gov)

저 동네 평균 주급이 4000달러가 넘어요. 평균 연봉이 거의 3억에 육박한다는거죠.

평균 연봉이 2억 ~3억 찍는 동네에서 40평대 콘도 월세가 7300~8000 달러인거랑.

평균 연봉 7000만원대인 강남에서 강남 아파트 40평대 월세 600 하는거랑 어디가 더 비싼걸까요?